Wycena mieszkania: Bulwarna 12, Mińsk Mazowiecki

Ile jest warte mieszkanie, za ile warto je kupić, a za ile sprzedać: policzone z aktów notarialnych (2691 transakcji w rejestrze dla Mińsk Mazowiecki), bez AI. Wpisz ulicę i numer budynku, metraż i piętro, żeby zawęzić wycenę do konkretnego mieszkania.

Wartość za m²

11 441 zł/m²

poziom cen: kwiecień 2026

Typowo (połowa transakcji)

10 573 ‑ 12 677 zł/m²

9 na 10: 9012 ‑ 14 023

Podaj metraż

wtedy policzymy cenę całego mieszkania i koszt remontu

Podstawa wyceny

ten budynek

transakcje w tym budynku (23), na tej ulicy (18) i w okolicy (341); waga porównywalnych 95%

Mieszkanie: rynek wtórny. Czynniki wobec typowego mieszkania w miejscowości: metraż ×1.04, piętro ×1.00, rynek ×1.00. Jak liczymy.

Za ile kupić, za ile sprzedać: Bulwarna 12, Mińsk Mazowiecki

Dla kupującego

Okazja (taniej niż 9 na 10 transakcji)do 9012 zł/m²
Dobra cena: warto kupić9012‑10 573 zł/m²
Cena rynkowa: nie przepłacasz10 573‑12 677 zł/m²
Drogo: negocjuj albo szukaj dalej12 677‑14 023 zł/m²
Za drogo: tyle nie płaci prawie niktponad 14 023 zł/m²

Od jakiej ceny warto kupić: do 10 573 zł/m² to cena lepsza niż 3 na 4 transakcje w tej lokalizacji. Maksimum, którego nie warto przekraczać bez wyraźnego powodu: 12 677 zł/m².

Dla sprzedającego

Realna cena sprzedaży (mediana)11 441 zł/m²
Cena ofertowa do ogłoszenia (zostawia margines)11 441‑12 677 zł/m²
Powyżej tej ceny ogłoszenie będzie czekać miesiącamiponad 14 023 zł/m²
Poniżej tej ceny sprzedajesz za tanio10 573 zł/m²

Od jakiej ceny warto sprzedać: od 11 441 zł/m². Nie schodź poniżej 10 573 zł/m², chyba że liczy się czas: to cena, za którą sprzedała tylko 1 na 4 osoby.

Kropki: porównywalne transakcje po przeliczeniu na dzisiejszy poziom cen i cechy wycenianego mieszkania (większe i ciemniejsze ważą więcej). Strefy wyznaczają kwantyle: 10%, 25%, 75% i 90%. ten budynekta ulicaokolica

Kiedy kupić, kiedy sprzedać: czy ceny wzrosną?

Prawdopodobieństwo wzrostu w 12 miesięcy: 100%, spadku: 0%, bez zmian (±1%): 0%.

Zmiana w 6 mies.

+5,8%

Zmiana w 12 mies.

+11,2%

Transakcje, 12 mies.

517

+41,6% wobec poprzednich 12

Od szczytu

-6,2%

szczyt: luty 2026

W historii tego rynku, gdy poprzednie pół roku wyglądało jak teraz (zmiana +5,8%), w kolejnych 12 miesiącach cena za m² rosła w 100% przypadków, spadała w 0%, a typowa zmiana wynosiła +23% (połowa przypadków między +12,5% a +33,9%). Policzone z 20 podobnych okien spośród 41 od stycznia 2021. Ceny nominalne, bez inflacji.

Kupujący: czekanie na spadek ma słabe podstawy; więcej zyskasz, negocjując cenę konkretnego mieszkania w dolnej części przedziału, niż odkładając zakup. Sprzedający: nie ma presji, żeby sprzedać dziś; wystaw ofertę w górnej części przedziału i nie spiesz się z obniżkami.

Liczba transakcji wzrosła o 41,6% wobec poprzednich 12 miesięcy: więcej chętnych, mniejsze pole do negocjacji dla kupującego.

Indeks jest 6,2% poniżej szczytu z lutego 2026.

Indeks ceny za m²: Mińsk Mazowiecki

Linia: mediana ceny za m² z okna 3 miesięcy (tylko lata z pełnymi danymi w rejestrze). Słupki: liczba transakcji. Tym indeksem przeliczamy starsze transakcje na poziom z kwietnia 2026; gdy ma lukę, bierzemy indeks województwa albo Polski.

Porównanie z metrażem i piętrem

Kropki: porównywalne transakcje (cena przeliczona na dziś), krzyżyk: wyceniane mieszkanie, przerywane schodki: mediana w Mińsk Mazowiecki dla przedziału metrażu. Mniejsze mieszkania mają zwykle wyższą cenę za m².

Metraż	Okolica (porównywalne)	Mińsk Mazowiecki
do 30 m²	13 157 (11)	12 421 (109)
30-40 m²	11 749 (99)	11 323 (321)
40-50 m²	11 281 (88)	11 220 (587)
50-60 m²	11 341 (95)	10 829 (332)
60-70 m²	11 064 (48)	10 733 (298)
70-80 m²	10 936 (13)	10 963 (152)
80-100 m²	10 589 (10)	10 170 (50)
ponad 100 m²	9036 (18)	7899 (47)

Mediana zł/m² po przeliczeniu na dziś (w nawiasie liczba transakcji). Okolica: porównywalne z tej wyceny; dzielnica i miejscowość: ostatnie 36 miesięcy.

Cena a piętro

Kondygnacja	Okolica (porównywalne)	Mińsk Mazowiecki
parter	11 630 (55)	11 073 (323)
1-2 piętro	11 984 (177)	11 032 (841)
3-4 piętro	10 873 (118)	11 184 (630)
5. piętro i wyżej	10 438 (19)	10 665 (46)
piętro nieznane	8909 (13)	8514 (56)

Kondygnacja według rejestru (1 = parter). Czynnik piętra w modelu: parter ×0.98, 3‑4 piętro ×1.02, 5 i wyżej ×0.97 wobec 1‑2 piętra.

Porównywalne transakcje (382 transakcje)

Akt	Adres	Skąd	m²	Piętro	Rynek	zł/m²	Czas	Cechy	zł/m² dziś	Waga
2025-01-16	Bulwarna 12	ten budynek	33,51	1. piętro	wtórny	10 892	+16,9%	-4,3%	12 189	1
2024-03-11	Bulwarna 12	ten budynek	35,51	parter	wtórny	8448	+31,1%	-2,8%	10 758	0,79
2023-11-30	Bulwarna 12	ten budynek	50,66	1. piętro	wtórny	10 265	+47%	-	15 090	0,72
2023-06-21	Bulwarna 12	ten budynek	35,6	2. piętro	pierwotny	8287	+67,4%	-7,4%	12 852	0,52
2025-07-03	Bulwarna 10	ta ulica	66,33	1. piętro	pierwotny	11 014	+4,6%	-2,4%	11 238	0,51
2023-02-28	Bulwarna 12	ten budynek	29,53	2. piętro	pierwotny	7104	+75,5%	-14%	10 726	0,47
2023-02-28	Bulwarna 12	ten budynek	30,79	2. piętro	pierwotny	7343	+75,5%	-7,4%	11 936	0,47
2023-02-28	Bulwarna 12	ten budynek	28,25	parter	pierwotny	7306	+75,5%	-12,6%	11 199	0,47
2023-02-28	Bulwarna 12	ten budynek	35,51	parter	pierwotny	6989	+75,5%	-6%	11 533	0,47
2023-02-28	Bulwarna 12	ten budynek	29,33	parter	pierwotny	9717	+75,5%	-12,6%	14 895	0,47
2023-02-28	Bulwarna 12	ten budynek	33,51	1. piętro	pierwotny	7201	+75,5%	-7,4%	11 705	0,47
2023-02-28	Bulwarna 12	ten budynek	34,88	1. piętro	pierwotny	7454	+75,5%	-7,4%	12 117	0,47
2023-02-22	Bulwarna 12	ten budynek	28,86	2. piętro	pierwotny	7498	+75,5%	-14%	11 322	0,47
2023-02-20	Bulwarna 12	ten budynek	50,25	2. piętro	pierwotny	7938	+75,5%	-3,2%	13 484	0,47
2023-02-20	Bulwarna 12	ten budynek	53,32	1. piętro	pierwotny	7481	+75,5%	-3,2%	12 708	0,47
2023-02-15	Bulwarna 12	ten budynek	27,42	1. piętro	pierwotny	7002	+75,5%	-14%	10 573	0,47
2023-02-15	Bulwarna 12	ten budynek	48,62	parter	pierwotny	6561	+75,5%	-5,3%	10 900	0,47
2023-02-15	Bulwarna 12	ten budynek	50,66	1. piętro	pierwotny	7657	+75,5%	-3,2%	13 006	0,47
2023-02-07	Bulwarna 12	ten budynek	55,57	2. piętro	pierwotny	7198	+75,5%	-3,2%	12 227	0,47
2023-02-07	Bulwarna 12	ten budynek	29,64	1. piętro	pierwotny	8873	+75,5%	-14%	13 397	0,47
2023-02-07	Bulwarna 12	ten budynek	48,42	parter	pierwotny	8693	+75,5%	-5,3%	14 442	0,47
2023-02-07	Bulwarna 12	ten budynek	32,23	2. piętro	pierwotny	8523	+75,5%	-7,4%	13 854	0,47
2024-06-12	Bulwarna 8	ta ulica	61,5	parter	wtórny	1197	+25,5%	+2,3%	1537	0,47
2023-01-25	Bulwarna 12	ten budynek	40,78	parter	pierwotny	6694	+81,1%	-5,3%	11 477	0,46
2023-01-25	Bulwarna 12	ten budynek	25,69	1. piętro	pierwotny	7084	+81,1%	-14%	11 039	0,46
2024-12-19	Bulwarna 10	ta ulica	109,55	1. piętro	pierwotny	11 312	+14,8%	+16,5%	15 124	0,43
2023-12-18	Bulwarna 1A	ta ulica	63,5	4. piętro	wtórny	6457	+37,1%	-0,9%	8773	0,41
2023-10-25	Bulwarna 1	ta ulica	66,61	1. piętro	wtórny	7657	+57,6%	+0,8%	12 166	0,39
2024-04-03	Bulwarna 10	ta ulica	88,76	3. piętro	pierwotny	8440	+24,9%	+2,7%	10 825	0,36
2024-04-03	Bulwarna 10	ta ulica	86,35	1. piętro	pierwotny	8380	+24,9%	+4,4%	10 931	0,36
2024-04-03	Bulwarna 10	ta ulica	57,13	parter	pierwotny	10 800	+24,9%	-1,7%	13 257	0,36
2024-04-02	Bulwarna 10	ta ulica	61,12	2. piętro	pierwotny	9510	+24,9%	-2,4%	11 592	0,36
2024-04-02	Bulwarna 10	ta ulica	71,64	2. piętro	pierwotny	8756	+24,9%	-3,8%	10 523	0,36
2024-04-02	Bulwarna 10	ta ulica	78,45	2. piętro	pierwotny	9594	+24,9%	-3,8%	11 532	0,36
2024-04-02	Bulwarna 10	ta ulica	35,05	2. piętro	pierwotny	9365	+24,9%	-7,4%	10 835	0,36
2024-04-02	Bulwarna 10	ta ulica	99,25	2. piętro	pierwotny	8516	+24,9%	+4,4%	11 107	0,36
2024-04-02	Bulwarna 10	ta ulica	116,72	2. piętro	pierwotny	9641	+24,9%	+16,5%	14 028	0,36
2024-03-11	Bulwarna 10	ta ulica	150,08	3. piętro	pierwotny	6026	+31,1%	+14,5%	9047	0,35
2024-03-11	Bulwarna 10	ta ulica	38,69	3. piętro	pierwotny	7800	+31,1%	-8,9%	9313	0,35
2023-05-09	Bulwarna 1	ta ulica	63,5	3. piętro	wtórny	6871	+67,3%	-0,9%	11 392	0,35

Pokazujemy 40 transakcji o największej wadze z 382. Kolumna „zł/m²”: cena w dniu aktu. „Czas”: korekta indeksem cen od miesiąca aktu do kwietnia 2026. „Cechy”: korekta o różnicę metrażu, piętra, rynku i dzielnicy wobec wycenianego mieszkania (czynniki z regresji). Waga: 1 = największa; maleje z wiekiem aktu (połowa po 30 miesiącach), odległością i różnicą metrażu.

Ulice w okolicy

Ulica	Odległość	Mediana zł/m² (dziś)	Trans. 36 mies.	Wszystkie lata
Górki	86 m	10 467	4	7
Siennicka	204 m	12 386	68	114
Spółdzielcza	207 m	12 492	6	12
Nadrzeczna	218 m	9606	8	16
1 Plm Warszawa	268 m	10 316	45	72
Błonie	285 m	10 013	24	40
Lipowa	292 m	13 746	3	7
Józefa Piłsudskiego	296 m	10 805	141	156

Odległość od budynku do najbliższego budynku ulicy (współrzędne z rejestru).

Stan mieszkania i koszt remontu

Rejestr nie zapisuje stanu mieszkania, więc ceny porównywalnych odpowiadają typowemu, zamieszkanemu standardowi. Dla mieszkania do remontu odejmujemy koszt remontu kompleksowego, a dla stanu deweloperskiego koszt wykończenia pod klucz, według median z indeksu cen usług.

Usługa	Mediana	Za mieszkanie
Remont mieszkania (zł za m² mieszkania (remont kompleksowy, z materiałami))	3300 zł/m²	-
Wykończenie mieszkania pod klucz (zł za m² (wykończenie pod klucz, projekt i materiały z katalogu pakietu, robocizna))	3000 zł/m²	-
Remont łazienki (zł za m² łazienki (robocizna))	4000 zł/m²	-
Remont kuchni (zł za m² kuchni (remont kompleksowy, z materiałami))	4750 zł/m²	-
Malowanie ścian (zł za m² (malowanie dwukrotne, robocizna))	20 zł/m²	-
Gładzie gipsowe (zł za m² (robocizna, gładź gipsowa))	48 zł/m²	-
Układanie paneli podłogowych (zł za m² (montaż paneli, robocizna))	70 zł/m²	-
Cyklinowanie parkietu (zł za m² (cyklinowanie z lakierowaniem, kompleksowo))	115 zł/m²	-
Wymiana okien (zł za sztukę (okno standardowe, z materiałem i montażem))	2350 zł/szt.	-
Montaż drzwi wewnętrznych (zł za sztukę (montaż drzwi wewnętrznych ze skrzydłem i ościeżnicą))	320 zł/szt.	-
Wymiana drzwi wejściowych (zł za usługę (montaż drzwi z ościeżnicą))	750 zł	-
Instalacja elektryczna (zł za punkt elektryczny (robocizna, gniazdko lub włącznik))	170 zł/punkt	-
Instalacja wodna (wodno-kanalizacyjna) (zł za punkt instalacji wodno-kanalizacyjnej (robocizna, bez materiału))	225 zł/pkt	-
Kuchnia na wymiar (zł za metr bieżący (mb) szafek kuchennych na wymiar, wariant podstawowy (laminat))	3250 zł/mb	-
Sprzątanie po remoncie (zł za m² (sprzątanie po remoncie))	20 zł/m²	-
Przeprowadzka (zł za godzinę pracy (auto + dwuosobowa ekipa))	215 zł/h	-
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) (zł za operat szacunkowy nieruchomości (mieszkanie))	900 zł/operat	-
Świadectwo charakterystyki energetycznej (zł za świadectwo energetyczne mieszkania)	250 zł	-
Doradca kredytowy (zł prowizji za pośrednictwo (dla kredytu ok. 300-500 tys. zł))	8000 zł	-
Założenie księgi wieczystej (zł opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej)	100 zł	-
Ubezpieczenie mieszkania (zł za rok (polisa na mieszkanie: mury i wyposażenie))	400 zł/rok	-

„tu”: mediana z cenników w tej miejscowości; pozostałe to mediany z całej Polski. Kwota „dla m²” tylko przy usługach liczonych za m² mieszkania (łazienka i kuchnia liczone są za m² pomieszczenia, więc bez przeliczenia).

Pytania o tę wycenę

Ile jest warte mieszkanie przy Bulwarna 12 w Mińsk Mazowiecki?

Szacunkowa wartość to 11 441 zł/m²; typowy przedział (połowa porównywalnych transakcji) od 10 573 do 12 677 zł/m². Podstawa: transakcje w tym budynku (23), na tej ulicy (18) i w okolicy (341), ceny z aktów notarialnych przeliczone na kwiecień 2026.

Za jaką cenę warto kupić mieszkanie przy Bulwarna 12?

Dobra cena dla kupującego to do 10 573 zł/m² (lepsza niż 3 na 4 transakcje), cena rynkowa od 10 573 do 12 677 zł/m². Powyżej 14 023 zł/m² płaci mniej niż 1 na 10 kupujących.

Za jaką cenę warto sprzedać mieszkanie przy Bulwarna 12?

Realna cena sprzedaży to około 11 441 zł/m²; cenę ofertową warto ustawić między 11 441 a 12 677 zł/m², a poniżej 10 573 zł/m² sprzedaje się za tanio.

Czy ceny mieszkań w okolicy Bulwarna 12 wzrosną?

W podobnych momentach w historii (20 okien od stycznia 2021) cena za m² rosła w ciągu 12 miesięcy w 100% przypadków, spadała w 0%; typowa zmiana +23%. To statystyka historyczna, nie prognoza.

Jak liczona jest ta wycena?

Bez AI: porównywalne transakcje z aktów notarialnych (ten sam budynek, ulica, okolica do 800 m) przeliczamy na dzisiejszy poziom cen indeksem miejscowości i korygujemy o różnice metrażu, piętra, rynku i dzielnicy czynnikami policzonymi regresją z 1896 transakcji. Wynik to kwantyle ważone: nowsze, bliższe i podobniejsze transakcje ważą więcej.

Jak powstała ta wycena

Porównywalne transakcje: transakcje w tym budynku (23), na tej ulicy (18) i w okolicy (341). Źródło: akty notarialne w Rejestrze Cen Nieruchomości, wszystkie lata.
Przeliczenie na dziś: indeks cen miejscowości (mediana zł/m², okno 3 mies.) od miesiąca aktu do kwietnia 2026.
Korekta cech: czynniki z regresji na 1896 transakcji (maja 2023 ‑ kwietnia 2026): metraż, kondygnacja, rynek. Odchylenie reszt modelu: 18%.
Wagi i kwantyle: budynek 1,0; ulica 0,55; okolica 0,5 malejąco z odległością; połowa wagi po 30 miesiącach; podobny metraż i piętro ważą więcej. Wynik to kwantyle ważone, zmieszane z wyceną modelową (udział porównywalnych 95%, efektywna liczba 82.3).
Czego model nie widzi: standardu wykończenia, widoku, piętra w budynku bez windy, garażu sprzedanego w cenie, obciążeń prawnych. Wycena ma charakter informacyjny i nie jest operatem szacunkowym (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Pełny opis metody · skąd dane.